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簽約注意事項

契約內容應注意事項


原則上租賃契約之成立,並不以訂立書面契約為必要,只須當事人對於租賃物之使用收益與租金之支付等租賃要素之彼此間意思合致,即得成立生效,且不以租賃物之交付為必要。

租屋時只要房東與房客對房屋之使用收益與租金之支付有所約定並互相表示同意,房東就有義務要將符合雙方事前所約定之屋況的房屋交付給房客使用(民法第四百二十三條),而房客亦有依約定支付租金之義務(民法第四百三十九條),所以口頭上約定房屋租賃契約是有效的,惟時下大多數的人都希望能在租屋時,和房東(或房客)「打契約」,即簽一份書面的租賃契約以求慎重。如此即能留下一個書面證據,而且白紙黑字亦可減少法律關係上之紛爭。

所以無論租賃契約是以口頭或書面訂立,只要符合要件即得有效成立,這是必須先予了解的。其次,無論口頭或書面訂立契約時,由於租賃雙方意思一經合致即生效力,即所謂「一言九鼎」或「一字千金」,此時就必須注意到租約內容之約定是否符所需,否則契約一經成立生效,房東與房客皆須同受拘束。所以在訂約時,以下注意事項可供房東房客做為參考:

1.確認誰才是當事人 
(1)在房客方面: 
必須注意到房東是否確係屋主本人,如房東並非屋主,則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋;例如,請房東出示原屋主的委託書或授權書。這層關係要弄清楚,才能避免事後真正的屋主出來表示並未要出租房屋,因而造成屋主要求房客搬家之紛爭發生。
若房客是向二房東租屋,須注意大房東是否反對轉租,如果大房東對二房東具有反對轉租之約定,則將來大房東可以終止與二房東之租約(民法第四百四十三條),並要求「二房客」搬離,則房客的權益將受到損失。

(2)在房東方面:
要確定房客的真實身份(姓名),以便確認將來收取租金或主張契約上權利時的對象,避免張冠李戴,徒生不必要之麻煩。

 

2.確認約定租賃房屋的使用、收益狀態為何 
大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經驗,通常廣告中有所謂的「吉屋出租」、「雅房出租」或「 套房出租」,甚至詳細一點的,尚會表明「傢俱全」、「無炊」或「住家、辦公皆宜」等等,這些 都表示房東希望以如何狀態的房屋出租。想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的,但是在真正訂契約時,須就房屋是否僅供住家用或可供營業,房客可否轉租分租、或是否附傢俱等等房屋出租之狀態詳予約定,因為這涉及到房東應交付房客如何狀態之房屋,以及房客於租賃關係消滅時應返還如何狀態之房屋。

3.關於租金及押租金的約定 
就租金而言,原則上租金之數額可由房東房客自由約定,土地法第九十七條第一項規定:「城市地 方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」;而對房屋租金加以限制以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。

而就押租金部份,在租賃房屋時,除支付租金外,我國民間向 有繳納押租金(土地法稱擔保金)之習慣,但土地法第九十九條規定:「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法 就押租金(擔保金)之數額作限制,以保護房客,此在簽訂契約時房東房客都要特別注意。

此外,押租金依據我國最高法院的見解屬於「要物契約」,亦即彼此押租金契約的成立,除了雙方表 示同意外,尚須有「金錢」之交付。這點在房屋所有權易主時,更凸顯其重要性。

若發生房屋所有權移轉的情形而新、舊屋主和房客三方未做押租金轉讓事宜時,我國法院傾向於請房客向原屋主要回其押租金,此時,若找不到原房東,而新房東又向房客要求給付押租金時,房客將蒙受押租金的損失。所以,一定要記得三方共同協議押租金歸還的問題,以免遭受損失。

4.房屋之修繕由何人負責 
依民法第四百二十九條第一項規定:「租賃物之修繕,除契約另訂定有習慣外,由出租人負擔。」換言之,原則上就租出去的房屋有毀損時,例如屋頂漏水或水管不通等等,房東有義務予以修復,以利房客的使用,但當事人雙方亦得約定,由房客(即承租人)來負責修繕義務,甚至亦可約定何種房屋之毀損由房東負責修繕,何種毀損由房客負責修繕,只要訂約時明確約定,則房屋有毀損時不虞無人修理,房東不怕房屋未受良好保持,房客也住的安心愉快。

 

5.租約之履行 
租金的支付是房客最重要的義務。而且租金的約定也是判斷「租賃契約」是否已經成立的重要項目。故在租賃契約中,租金佔有極重要的地位不可輕忽。


一、租金之收付及契據:

(一)關於租金之項目,下列各項應注意是否業已於租賃契約中載明:

1.租金的數額:租金的數額由當事人約定(房東、房客),但為免日後雙方當事人對租金數額產生疑義,應於租賃契中明確記載。

2.租金之支付方法,通常可分為:分期支付或一次支付。一般租賃契約較常見的為分期支付,例如雙方約定應於每個月五日支付租金之情形。

3.租金支付之時期:租金的數額與租金支付約定好之後,別忘了約定租金支付之時期,若無約定者則依習慣者,應於租賃期滿時支付之。租金為分期支付者於每期屆滿時支付。

(二)租金遲付之效果:承租人應依約定日期支付租金,不得遲延,且民法亦規定租金的遲付可購成出租人終止契約的理由,惟須注重:

1房客遲付租金雖可購成出租人終止契約之理由,惟房東須定全理期限催告(約三至十日),催告後房客仍不支付租金,房東方可終止契約,此催告方式並無嚴格限制,但總須房知此意思表示,方生催告效力。

2一般而言於房屋租賃中,房客遲付總額於扣抵押金後,仍有兩期以上之租金未付,房東才可依定期催告的方法而終止契約,此為保護房客,以其安心居住。

3房東定期催告,房客仍不依限期支付時,房東可選擇終止契約或終止契約而再催告。如果是公證契約,可請求法院直接強制執行。

(三)租金變動:當事人所約定之租金數額原則上不能變動但下列情形則有例外的變動:

1.因情事變更而增減:

(1)雙方所簽訂租賃契約為「不定期限」租約,因房價價值的昇減,當事人得聲請法院增減租金,但租金增減的標準乃以房屋本身的價值(交易價值)為依據。

(2)又如房屋(租賃物)增加設備,亦可為請求增加租金的理由。

(3)租賃契約若為「定期租賃」,則不得依情事變更請求增減租金,蓋因定期租賃可認於期限內有不變更租金之意思。

2.因使用關係之減免:

房屋(租賃物)非因承租人之事由,而使房屋(租賃物)一部或全部不能使用,如因天災事變、第三人侵權行為、或出租人怠於修繕租賃物,承租人得依租賃減失之部份(即不能使用之部份)請求減免租金,或終止租賃契約而請求損害賠償。

(四)租金之收取及契據:

關於租金的約定自然,應包括租金的收取方式。雙方可於租賃契約中約定,租金應由房客於約定支付租金日期,交付予房東,或由房東至房客處收取,均無不可。
一般由房東至房客處收取租金的情形較多。房客於租金交付後,應向房東要求簽發收據,以資證明房東確已收取租金無誤。
至於非房東出面收取租金,房客自得拒絕給付租金,除租金收取人可證明係經房東委託收取租金外。為恐滋生紛擾,房客應將租金交付予房東。最少,也得取得由其署名的收據。

(五)押租金之簡介:

押租金是租賃契約成立時,房客用以擔保支付租金為目的,押租金亦簡稱「押租」或「押金」。關於押租金,民法雖未明文規定,但社會上頗為通行,押租金既為房客擔保租金之支付,若於租賃關係終了時,房客並未欠租,房東自應將押租金返還房客。
押租金的擔保範圍包括租金、欠租之遲延利息、及損害賠償債務,至於押租金數額亦得由當事人任意訂立。但如果超過二個月租金,房客可以依土地法的規定主張超過的部份,得用以抵付租金。

二、房屋(租賃物)使用時之義務關係:

(一)對於房東之效力(權利義務)

1.房屋交付時,應合於使用良好狀態並應保持其狀態:

房東應以合於所約定使用良好之房子交付房客,例如約定之房屋為營業用之房屋,不得交付住宅用之房屋,否則房客無法辦理營業登記。房東如為盡此項義務,房客得終止租賃契約。

2.負責房屋(租賃物)修繕義務:

3.修繕房屋,原則上應由房東負擔,但另有特約或一般習慣,不須房東修繕者,應從其特約及習慣。
此項修繕,房客應定相當時間請房東修繕,如在期間內房東不加修繕時,房客得以此為理由,終止租約;或自費修繕,再請求房東償還費用,或在租金中扣除之。
又所謂「租賃物修繕」並不僅指所租的房屋本身,尚包括如樓梯損壞,電梯或水、電設施等。

(1)房屋(租賃物)瑕疵擔保責任:

租賃契約為有償契約,故關於買賣瑕疵擔保之規定,亦準用之,亦可分為:

(2)權利瑕疵擔保:

出租人應擔保第三人就租賃物對於承租人不得主張任何權利;如有第三人對承租人主張權利時,致承租人對於承租物無法使用時,承租人得請求減少租金,或解除契約。此種情形於二房東之情形最常見,但房客於訂立契約時,明知有權利瑕疵(即二房東轉租)的情形,而又無特別約定者,二房東便可免負此項擔保責任。

(3)物之瑕疵擔保:

依民法之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康、生命安全時,房客得終止契約。例如:房客發覺所承租房屋是海砂屋或輻射屋之情形。

(4)負擔一切稅捐之義務:

就房屋應繳納之一切稅捐,原則上由房東負擔。但契約另有約定,當然應依契約行之。

(5)償還房客支出的有益費用:

房客就房屋支出有益費用,因而增加房屋之價值者,如房東知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用,但以其現存之增值額為限。
房客就房屋所增設之工作物,得收回之,但應回復房屋之原狀。上述房客支出有益費用,如當時房東曾表示反對者,則房客不得請求其償還。但對於契約終止時所現有的利益,仍得另依不當得利規定請求償還。

(6)房東於租金債權,有留置權:

房東於房客未交付租金時,得於租金額度內,對房屋內房客之動產物品(除禁止扣押物)留置,例如冰箱、電視機等,以為租金債務的擔保。

(7)損害賠償請求權:

房東就房屋所受損害,或因租賃契約受有損害,對於房客之賠償請求權。或房客之償還費用請求權及工作物取回權,均因二年間不行使而消滅。

(二)房客的權利義務:

1.支付租金的義務:前面已說明,於此不再聱述。

2.房屋(租賃物)保管:

(1)房屋管理的義務:

房客應以善良管理人之注意,保管房屋。房客違背保管義務,致房屋毀損滅失者,應負損害賠償責任。
但是在房屋因火災毀之情形,民法特別規定,除非火災是因房客的故意、或重大過失所引起,否則房客可以負任何損害賠償責任。
又房客應依約定方法,為房屋之使用無約定方法者,應依房屋之性質而定之方法為之。房客違反此規定,經房東阻止而仍繼續為之,房東得終止契約。

(2)危害通知的義務:

租賃關係存續中,房屋如有修繕之必要,應由房東負擔者。
或因防止危害,有設備之必要,或第三人就房屋主張權利者,房客應即通知房東,但為房東所已知者,不在此限。
房客感於為前項通知,致房東不能及時救濟者,應賠償房東因此所之損害。

(3)容忍的義務:房東為保存房屋之必要行為,房客不得拒絕。

3.不得轉租的義務:

若房東沒有反對之約定,則房客得將其一部分轉租於他人。房客違反規定,將房屋轉租於他人者,房東得終止契約。
房客將房屋轉租於他人者,其與房東間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人(即二房客)應負責之事由所生之損害,二房東仍然要負賠償責任。至於次承租人(二房客)與承租人(二房東)間之租賃關係仍合法生效,但可能發生權利瑕疵擔保之問題。如大房東終止租約,二房客不得以次承租契約(亦即與二房東間之租約)向大房東主張仍得使用房屋。此時二房客僅得向二房東請求損賠償。但如果大房東要求,仍然必須搬離。

4.返還租賃物的義務:

房客於租賃關係終止後,應依承租時之原狀返還房屋。所謂原狀,當然指原本或經常情形下,因經過使用,而應該有的狀態。否則,如地毯、電燈、衛浴設備…等較有耗損的部份,房客啟不是需要全部翻新才能脫身?但是如果房客為了安裝冷氣或其他設備,而對所承租的房屋進行鑿洞、釘孔、或挖掘之情形,當然房客應該要回復原來的樣子,否則便需負賠償責任。

5.租賃期限的約定


租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限,端視房東房客的自由約定,惟應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制。此外,依司法實務見解,在不定期限之租賃時,出租人(即房東)如要終止租約,受到土地法第一百條之嚴格限制,亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約: 
1.出租人欲收回自住或重新建築時 
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於人時 
3.承租人積欠租金額,除之擔保金(押租金)抵償外,達二個月以上時 
4.承租人違以房屋供違反法令之使用時 
5.承租人違反租賃契約時 
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時。

 

法律小提醒:

民法第四二二條之規定「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃」,所以出租人(即房東)在訂立契約時要特別留心契約是否要約定期限,如果超過一年,一定要簽訂書面契約,並注意到土地法第一百條之特別規定。

又依民國八十八年修正的民法第四二五條第二項規定,未經公證之不動產租賃契約,其期限未逾五年或未定期限者,不適用「買賣不破租賃」的規定,所以;期限逾一年的租約未以字據訂立者視為不定期租約,受土地法第一百條及民法第四百二十五條第二項的限制。逾五年之租賃契約以字據訂立者,沒有土地法第一百條的問題,但仍受民法第四二五條第二項的限制。